전세계약을 맺었다고 보증금이 자동으로 보호되는 것은 아닙니다. 집을 인도받고 전입신고를 해 대항력을 갖추는 것과 계약서에 확정일자를 받는 것은 서로 다른 요건입니다. 각각의 효력과 시점을 알아두면 경매 등으로 보증금 반환이 어려워지는 상황에 대비할 수 있습니다.
전입신고와 확정일자는 역할이 다릅니다
임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 취득합니다. 다만 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 임대차 관계를 새로운 소유자에게 주장할 수 있습니다. 계약서의 확정일자는 그 자체로 대항력을 만들어 주지는 않습니다. 주택 인도와 주민등록 요건을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받으면, 경매·공매 때 일정한 요건 아래 후순위 권리자나 일반채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 생길 수 있습니다.
입주한 날 바로 확인할 사항
가능하면 주택을 인도받은 날 전입신고를 하고, 임대차계약서에도 확정일자를 받으세요. 확정일자는 주민센터 등에서 받을 수 있으며, 계약서 원본과 신분증 등 필요한 서류를 확인해야 합니다. 두 절차를 늦추면 그 사이 설정된 근저당권 등보다 권리 순위가 뒤처질 수 있습니다. 계약 전에는 등기사항증명서에서 선순위 권리도 확인하는 것이 좋습니다. 이미 선순위 권리가 있다면 확정일자를 받았더라도 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.
자주 묻는 질문
전입신고만 하면 보증금을 우선 변제받나요?
아닙니다. 우선변제권을 위해서는 대항력 요건에 더해 확정일자가 필요합니다. 실제 배당은 권리 순위와 배당 절차에 따라 달라집니다.
확정일자를 먼저 받고 나중에 입주해도 되나요?
확정일자는 미리 받을 수 있지만, 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 뒤 생깁니다. 두 요건을 갖춘 시점을 별도로 확인하세요.